KfW 134 praxistauglich machen

Fest mit KfW 134 geplant

Familie M. freut sich auf ihr zukünftiges Zuhause im MITeinanderhaus im Quartier Kleineschholz, der gerade neu im Freiburger Viertel Stühlinger entsteht. Die Ms. haben sich bewusst für das genossenschaftliche Wohnen entschieden: für ein langfristig gesichertes Zuhause, für Gemeinschaft und für die Möglichkeit, das Zusammenleben im Haus mitzugestalten.

Auch die Finanzierung der erforderlichen Genossenschaftsanteile steht. Fest eingeplant ist dabei das KfW-Programm 134 – ein staatlich geförderter Kredit, der eigens dafür geschaffen wurde, Menschen den Erwerb von Anteilen für eine selbst genutzte Genossenschaftswohnung zu ermöglichen.

Doch als die Familie den Kredit beantragen will, wird aus dem vermeintlich sicheren Finanzierungsbaustein eine Hürde. Banken bieten das Programm nicht an oder sind nicht bereit, den Kredit durchzuleiten. Obwohl die Familie grundsätzlich förderberechtigt ist und das Programm genau zu ihrem Vorhaben passt, findet sie zunächst keinen Zugang zur Förderung. Damit gerät nicht nur ein Posten im Finanzierungsplan ins Wanken, sondern möglicherweise das neue Zuhause selbst.

Familie M. ist kein Einzelfall. Auch andere Genossenschaften im Quartier Kleineschholz berichten von vergleichbaren Schwierigkeiten ihrer zukünftigen Bewohner:innen. Was wie die schwierige Kreditsuche einzelner Haushalte wirkt, erweist sich damit als strukturelles Problem: Eine sinnvolle Förderung droht auf dem Weg zu den Menschen stecken zu bleiben.

Warum Genossenschaftsanteile finanziert werden müssen

Wer in eine Genossenschaftswohnung einzieht, wird Mitglied der Genossenschaft und zeichnet Anteile. Diese bilden einen wichtigen Teil des Eigenkapitals, mit dem das gemeinsame Wohnprojekt finanziert wird.

Gerade bei neu gegründeten Wohnungsgenossenschaften können dafür höhere Beträge erforderlich sein. Nicht alle Haushalte können diese vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen. Soll genossenschaftliches Wohnen nicht nur Menschen mit entsprechendem Vermögen offenstehen, braucht es daher passende Finanzierungsmöglichkeiten.

Genau hier setzt KfW 134 an.

Warum viele Banken KfW 134 nicht anbieten

Viele Banken bieten das Programm jedoch gar nicht oder nur unter zusätzlichen Bedingungen an. Manche beschränken es auf Bestandskund:innen. Teilweise kommt eine Finanzierung nur infrage, wenn auch das gesamte Wohnprojekt über dieselbe Bank finanziert wird.

Anders als bei einer klassischen Immobilienfinanzierung steht den Banken keine Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung. Genossenschaftsanteile lassen sich aus ihrer Sicht zudem nur eingeschränkt verwerten. Gleichzeitig entstehen Aufwand und Kosten für Beratung, Bonitätsprüfung, Antragsbearbeitung und Verwaltung.

Vergütung und Risiko stehen deshalb für viele Institute offenbar in keinem attraktiven Verhältnis. Es wäre daher zu kurz gegriffen, ihnen einfach mangelnde Bereitschaft vorzuwerfen. Vielmehr zeigt sich eine Schwachstelle in der Konstruktion des Programms: KfW 134 bietet den Kreditnehmenden attraktive Konditionen, schafft für die Banken, die den Zugang ermöglichen müssen, aber keine ausreichenden Anreize.

Warum das mehr als ein individuelles Finanzierungsproblem ist

Für die zukünftigen Bewohner:innen bedeutet die Suche nach einer Bank zunächst einen hohen Aufwand und große Unsicherheit. Im schlimmsten Fall können sie die erforderlichen Anteile nicht finanzieren und müssen auf die gewünschte Genossenschaftswohnung verzichten.

Damit trifft die Zugangshürde gerade diejenigen Haushalte besonders stark, die nicht über ausreichend eigenes Vermögen verfügen – und für die das Förderprogramm eigentlich geschaffen wurde.

Die Folgen reichen über einzelne Familien hinaus. Genossenschaftsanteile bilden einen wichtigen Teil des Eigenkapitals eines Wohnprojekts. Können zukünftige Bewohner:innen ihre Anteile nicht wie vorgesehen einbringen, beeinträchtigt das auch die Finanzierung und Planungssicherheit der gesamten Genossenschaft.

Ein Förderkredit kann also noch so attraktiv sein: Wenn Interessierte keine Bank finden, über die sie ihn beantragen können, bleibt die Förderung theoretisch. Deshalb sollte die Wirksamkeit von KfW 134 nicht allein daran gemessen werden, wie viele Kredite zugesagt wurden. Ebenso wichtig ist die Frage, wie viele förderberechtigte Menschen bereits auf dem Weg zur Antragstellung scheitern.

Aus der Praxis in die Politik

Die Erfahrungen in Kleineschholz waren für uns ein wichtiger Anlass, genauer hinzusehen. Im Austausch mit anderen Genossenschaften und Organisationen wurde schnell deutlich: Die Schwierigkeiten der zukünftigen Bewohner:innen im Quartier sind keine Ausnahme. Vergleichbare Probleme treten auch in anderen gemeinschaftlichen Wohnprojekten auf.

Die OEKOGENO eG hat deshalb ein Schreiben an das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen initiiert. Rund 30 Genossenschaften, Vereine und weitere Organisationen haben sich dem gemeinsamen Appell angeschlossen.

Als Entwicklerin genossenschaftlicher Wohnprojekte erleben wir unmittelbar, wo politische und finanzielle Rahmenbedingungen die Umsetzung erschweren. Diese Erfahrungen möchten wir nicht nur in unseren eigenen Projekten bearbeiten, sondern gebündelt in die politische Debatte einbringen.

Dass sich rund 30 Organisationen dem Schreiben angeschlossen haben, zeigt: Es geht nicht um eine Sonderlösung für Kleineschholz, sondern um ein strukturelles Problem.

Was sich ändern muss

Aus unserer Sicht braucht es Lösungen, die auch die Situation der durchleitenden Banken berücksichtigen. Dazu gehören insbesondere eine bessere Risikoabsicherung und eine Vergütung, die den tatsächlichen Bearbeitungsaufwand angemessen abbildet.

Denkbar wären beispielsweise eine Haftungsfreistellung oder andere geeignete Formen der Risikoübernahme sowie eine Bearbeitungspauschale für die beteiligten Institute. Welche Lösung die richtige ist, sollte gemeinsam mit allen Beteiligten entwickelt werden.

Dafür braucht es einen Dialog zwischen dem Bundesbauministerium, der KfW, den Banken und den Akteur:innen des genossenschaftlichen Wohnens. Auch die Erfahrungen zukünftiger Bewohner:innen müssen darin einfließen.

Ziel ist nicht, notwendige Kreditprüfungen aufzugeben, sondern Risiko, Aufwand und Vergütung so auszutarieren, dass Banken das Programm tatsächlich anbieten können – und förderberechtigte Menschen eine realistische Chance haben, es zu nutzen.